Daftar hitam real estat Zillow berlaku: apa yang bisa dilakukan pembeli rumah

Hampir setiap pembeli rumah potensial mencari rumah di internet, mencari daftar untuk fasad yang tepat dan membayangkan sofa mereka dalam foto -foto mengkilap ruang tamu kosong. Sering kali, tur digital itu membuahkan hasil: National Association of Realtors baru -baru ini menemukan bahwa sekitar setengah dari pembeli akhirnya menemukan properti yang menang secara online. Bagi banyak pemburu rumah, cyberquest yang tidak pernah berakhir untuk rumah impian itu termasuk berhenti (atau banyak) di Zillow.

Jika Anda menghitung diri Anda di antara 221 juta pengunjung bulanan yang memindai Zillow atau salah satu portal yang berafiliasi, seperti Trulia, Anda mungkin tidak akan melihat ada perubahan dalam kebiasaan gulir rumah Anda pada 30 Juni. Tetapi ini adalah tanggal penting untuk nama terbesar dalam pencarian rumah. Di belakang layar, Zillow menggunakan mesin yang luas untuk bertarung yang dapat menentukan di mana Anda menemukan rumah Anda berikutnya – dan apakah itu bahkan muncul di Zillow sama sekali.

Mulai Senin, Zillow akan melarang daftar rumah yang telah dipasarkan secara publik oleh agen real estat-yang mencakup segala sesuatu mulai dari menanam tanda penjualan di halaman depan hingga posting di Facebook-tanpa dibagikan di database lokal yang memberi makan daftar rumah ke industri real estat lainnya, termasuk Zillow dan situs web pencarian lainnya, dalam satu hari bisnis. Langkah ini merupakan bagian dari pertarungan yang lebih luas atas “inventaris eksklusif” atau “rumah tersembunyi” – pada dasarnya, properti yang diiklankan di beberapa tempat tetapi tidak pada yang lain. Dalam upaya untuk mengambil lebih banyak kendali atas daftar mereka, agen di beberapa broker real estat telah mengiklankan rumah di database internal atau mempostingnya hanya di situs web mereka sendiri, di luar jangkauan portal pencarian.

Sementara pertarungan telah berlangsung selama beberapa tahun, hal -hal baru -baru ini berubah sangat buruk. Kompas, broker real estat terbesar di AS dengan volume penjualan, menggugat Zillow di pengadilan federal minggu lalu atas daftar hitam baru, dan eksekutif industri telah menghabiskan waktu berbulan -bulan berdagang duri melalui media sosial, pidato, dan ledakan email yang mencapai ribuan agen di seluruh negeri.

Bolak-balik meninggalkan pembeli rumah dan penjual di tempat yang aneh. Saya telah menghabiskan waktu berbulan -bulan berbicara dengan orang -orang di sekitar industri tentang masalah daftar tersembunyi, dan saya pergi dengan satu kesimpulan besar: jika Anda memutuskan untuk menyewa agen (yang kebanyakan orang lakukan), Anda harus masuk ke hubungan itu dengan mata terbuka. Aturan permainan berubah. Konsumen perlu memastikan mereka tahu persis apa yang mereka dapatkan dari agen mereka dan berapa banyak mereka akan membayar untuk layanan tersebut. Agen pembeli juga harus dapat menjelaskan bagaimana mereka akan menavigasi lanskap yang bergeser di mana beberapa daftar mungkin menjadi lebih sulit ditemukan.

Perusahaan besar bertengkar karena mereka membutuhkan klik Anda, daftar rumah Anda, dan, pada akhirnya, komisi memeriksa aliran dari kesepakatan Anda. Apakah Anda seorang pembeli atau penjual, bisnis Anda sangat berharga saat ini. Ini bisa menakutkan, tetapi pergolakan mungkin menguntungkan jika Anda memainkan transaksi rumah Anda berikutnya dengan benar.

Setiap perusahaan real estat memiliki kepemilikan keuangan besar dalam perang ini atas daftar. Kebijakan baru Zillow adalah upaya untuk membendung gelombang “inventaris eksklusif,” atau rumah yang dipasarkan di luar berbagai layanan listing, nama formal untuk lebih dari 500 database lokal yang mendistribusikan daftar di antara sesama agen, broker besar, dan portal pencarian populer. Alih -alih dimasukkan ke dalam MLS, rumah -rumah “tersembunyi” ini dibagikan di antara agen -agen yang termasuk dalam pialang yang sama, ditukar dalam grup clubby yang dikenal sebagai jaringan daftar pribadi, atau diposting secara eksklusif di situs web satu pialang tanpa didistribusikan lebih luas. Pemimpin dorongan menuju pendekatan berdinding-garden ini adalah Compass, yang memelihara sendiri ribuan rumah yang hanya dapat Anda lihat dengan bekerja dengan salah satu agen mereka. Tapi itu jauh dari satu -satunya perusahaan yang melakukan ini – pemain besar lainnya, seperti Howard Hanna, semakin bersandar pada daftar tersembunyi. Yang lain mengancam bahwa mereka dapat melakukan hal yang sama jika patah pasar lebih jauh.

Dengan jujur, saya benci datang untuk membantu Zillow karena saya tidak terlalu menyukainya.Dick Selzer, pemilik dan manajer umum Selzer Realty and Associates di Ukiah, California

Zillow benar -benar tidak suka perubahan ini. Perusahaan tergantung pada arahan penjualan yang terkait dengan gunung daftar di portal: Ketika Anda memberi sinyal minat pada properti di situs webnya, Zillow biasanya akan meneruskan info kontak Anda kepada agen yang membayar biaya ke situs – bukan agen yang benar -benar mendaftarkan rumah untuk dijual. Jika keran dari daftar rumah terputus, cari portal seperti Zillow dalam kesulitan. Di luar kepentingan pribadi, perusahaan mengatakan juga memperjuangkan sesuatu yang jauh lebih mulia: pasar perumahan yang adil dan transparan, di mana daftar tersedia untuk dilihat semua orang. Pembeli hanya ingin melihat semua rumah di luar sana, kata eksekutif Zillow, dan penjual dapat menarik penawaran terbaik ketika rumah mereka mendapatkan eksposur maksimal. Banyak agen di seluruh industri membenci Zillow untuk kekuatan yang dimiliki, tetapi bahkan beberapa yang memiliki daging sapi dengan raksasa pencarian telah mengatakan kepada saya bahwa mereka setuju dengan poin dasarnya: pasar yang terbuka lebar adalah yang terbaik untuk konsumen.

Kirk Simmon, seorang agen veteran 20 tahun di pinggiran Philadelphia, memuji apa yang ia sebut pendekatan “inklusif publik”-drama pada daftar “eksklusif pribadi” kompas, yang didistribusikan secara internal di antara agen kompas dan klien mereka. Untuk sebagian besar orang-kecuali, mungkin, selebriti A-list atau mereka yang menginginkan privasi sejati-Simmon menyarankan untuk berbagi daftar rumah seluas mungkin.

“Mengapa Anda pernah menjual rumah Anda tanpa mengetahui secara publik dan semua orang dimasukkan?” Simmon memberitahuku.

Dick Selzer, pemilik dan manajer umum broker yang berafiliasi dengan RE/Max di California Utara, setuju. “Dengan jujur, aku benci datang untuk membantu Zillow karena aku tidak terlalu menyukai mereka,” kata Selzer padaku. Tapi, dia berkata, “Pekerjaan saya adalah tidak senang dengan Zillow. Pekerjaan saya adalah melakukan yang terbaik untuk klien saya.”

Saya mendapat pesan serupa dari agen kompas di sisi lawan lorong, yang mengatakan mereka akan tetap dengan strategi pemasaran mereka meskipun aturan baru Zillow.

“Saya tidak akan membiarkan mereka menggertak saya untuk melakukan hal -hal yang merugikan klien saya,” Jennifer Knoll, seorang agen kompas di Washington, DC, Area, mengatakan kepada saya baru -baru ini, menekankan bahwa dia selalu memiliki diskusi yang jelas dengan kliennya tentang rencana pemasaran mereka.

Kompas mengatakan kebijakan baru Portal Pencarian hanyalah upaya untuk melindungi dominasi pasarnya. Robert Reffkin, CEO Compass, berpendapat bahwa penjual mendapat manfaat dari menguji daftar rumah mereka dengan audiens terbatas sebelum meledakkan mereka lebih luas. Situs web Compass, tidak seperti Zillow, Realtor.com, atau situs web pencarian besar lainnya, tidak melacak pemotongan harga atau menunjukkan berapa lama sebuah rumah telah duduk di pasar, informasi yang Reffkin mengatakan kerusakan penjual. Kompas juga dapat memonetisasi arahan melalui situs webnya sendiri daripada menyerahkan kesempatan itu ke portal seperti Zillow.

Hal utama yang perlu diketahui konsumen adalah bahwa mereka dapat – dan harus – menjadi bagian dari percakapan ini. Penjual harus tahu persis bagaimana agen mereka berencana untuk memasarkan rumah mereka, dan mengapa mereka melakukan apa yang mereka lakukan. Beberapa di antaranya turun untuk hanya membaca formulir. Salah satu formulir pengungkapan Compass, misalnya, memperingatkan penjual bahwa mendaftarkan rumah -rumah di MLS dapat “mengurangi” jumlah pembeli potensial yang belajar tentang properti, jumlah penawaran, dan pada akhirnya, harga jual (94% dari daftar Compass akhirnya dijual melalui MLS, perusahaan mengatakan, meskipun banyak yang awalnya dipasarkan di database internal Kompas). Formulir ini juga memperingatkan penjual kesempatan bahwa rumah mereka tidak akan muncul di Zillow jika iklan daftar itu bertentangan dengan kebijakan baru raksasa pencarian. Seorang juru bicara Kompas mengatakan dalam email bahwa sementara penelitian perusahaan menunjukkan bahwa konsumen mendapat manfaat dari pra-pemasaran, formulir pengungkapan mencerminkan fakta bahwa perusahaan tidak dapat menjamin hasil. Satu hal yang jelas: Penjual harus mengetahui trade-off yang dimasukkan ke dalam rencana pemasaran apa pun untuk rumah mereka.

Untuk pembeli, keseluruhan lainnya Set aturan dari penyelesaian hukum besar -besaran terhadap industri real estat tahun lalu menentukan bahwa di hadapan Anda sebanyak melangkah ke rumah dengan agen sebagai pemandu Anda, Anda harus menandatangani perjanjian yang menguraikan ketentuan layanan agen dan seberapa banyak mereka berharap dibayar. Pembeli tidak dapat lagi meluncur dengan asumsi bahwa layanan agen mereka gratis, dan mereka harus memastikan bahwa mereka mendapatkan nilai uang mereka. Dan meskipun banyak rumah tersedia di portal pencarian utama hari ini, pembeli selalu mengandalkan agen untuk menggali rumah -rumah yang tidak dapat ditemukan online. Itu tidak berubah dalam waktu dekat, terutama di pasar yang masih kelaparan untuk inventaris yang tersedia. Seorang ekonom Zillow baru -baru ini mengatakan kepada Business Insider bahwa, setelah pencarian rumah yang penuh gejolak musim semi ini, ia akhirnya membeli sebuah rumah yang belum secara resmi terdaftar untuk dijual – agennya telah mendengar tentang seorang pemilik rumah yang dapat diminta untuk menjual untuk penawaran yang tepat.

Sekali lagi, Anda mungkin tidak akan melihat sesuatu yang berbeda di Zillow atau portal pencarian populer lainnya dalam beberapa minggu mendatang. Zillow telah menghabiskan sebulan terakhir agen peringatan yang iklan rumahnya melanggar aturan barunya, dan sementara perusahaan tidak akan mengatakan dengan tepat berapa banyak daftar yang ditandai sejauh ini, Errol Samuelson, Kepala Petugas Pengembangan Industri Zillow, mengatakan dalam pernyataan email bahwa perusahaan mengharapkan “hanya sejumlah kecil daftar penjualan yang akan terpengaruh.”

Semua orang yang terlibat dalam pertarungan ini berebut untuk melindungi sepotong kue mereka. Konsumen yang cerdas seharusnya tidak memiliki ilusi tentang di mana mereka berdiri di ekosistem ini. Ini mungkin terjadi tidak terlihat, tetapi pembeli dan penjual sama -sama kalah jika mereka menjauhkannya.

James Rodriguez adalah reporter senior di tim wacana Business Insider.